Як перевести приміщення з житлового в нежитлове
Як використовувати власну нерухомість у підприємницькій діяльності
01 березня 2019Стане у пригоді для: Підприємці
Якщо у вас є квартира на першому поверсі багатоповерхівки і ви хочете відкрити магазин, кав'ярню, мовні курси, потрібно перевести її в нежитловий фонд. У статті розповідаємо, як. Коли можна вести діяльність удома
Якщо зареєстровані підприємцем, можете спокійно працювати у своїй квартирі чи будинку (ст. 320 ЦКУ), якщо ви: дизайнер, розробник, маркетолог чи інший digital-спеціаліст; інфобізнесмен, бухгалтер-фрилансер, займаєтеся репетиторством або виготовляєте хендмейд-вироби.
Головне, щоб ваша діяльність не заважала сусідам.
У законодавстві немає прямої заборони на використання власної житлової нерухомості для підприємництва, але заборонено використовувати жилі будинки «для потреб промислового характеру» і «для промислового виробництва» (ст. 6 ЖКУ, ст. 383 ЦКУ). Тобто випікати торти на продаж удома не можна.
Якщо ваша квартира на першому поверсі багатоквартирного будинку і ви хочете переобладнати її в офіс під здачу, магазин чи перукарню, спочатку треба переоформити її з житлового в нежитловий фонд.
Вимоги до будинків і квартир для переведення в нежитловий фонд
Правила, за якими треба переводити житлову нерухомість у нежитловий фонд, затверджують міські, районні, селищні ради. Алгоритм переведення майже скрізь однаковий, як і вимоги до такої нерухомості.
Ніхто не має права заборонити використовувати вашу квартиру як ви забажаєте, але для переведення її в нежитловий фонд житло має відповідати вимогам:
- розміщуватися на цокольному або першому поверсі, другому — якщо вона розміщується безпосередньо над нежилим приміщенням. Якщо квартира на третьому поверсі, її теж можна перевести в нежитловий фонд і використовувати як майстерню або студію;
- мати можливість обладнати окремий вхід і евакуаційний вихід, пандус. Вхід-вихід повинні бути ізольовані від жилої частини будинку. Щоб потрапити до вашого магазину, відвідувачі не повинні заходити через під'їзд будинку;
- у квартирі не повинен бути прописаний ані її власник, ані його сім'я. Ви не можете перевести половину квартири в нежитловий фонд і обладнати там магазин, при цьому жити з родиною в сусідній кімнаті.
Жилий будинок не переведуть у нежитловий фонд, якщо:
- він у аварійному стані, ветхий, підлягає знесенню або на даний момент перебуває на реконструкції;
- під арештом або в заставі;
- пам'ятник архітектури.
Це не вичерпний список вимог, ради на місцях можуть висувати додаткові умови.
Що не можна розміщати в багатоквартирних будинках
Якщо переводите квартиру в нежитловий фонд, щоб відкрити офіс, магазин або стоматологічний кабінет — це дозволені бізнеси. Але є список бізнесів, яким не місце в багатоквартирному будинку:
- об'єкт промислового характеру;
- громадський туалет;
- похоронне бюро (якщо офіс, то можна).
- пункти приймання склотари;
- підприємства і заклади, від діяльності яких виникає шум, вібрації, забруднення будівлі й прилеглої території;
- пункти побутового обслуговування, на яких використовують пожежо- і вибухонебезпечні речовини (можна — ательє, перукарні, дрібний ремонт техніки, а от якщо захочете обладнати майстерню з ремонту меблів і фарбувати там стільці — так не можна).
Що із сусідами
Перспектива сусідства з магазинами й кафе не потішить ваших сусідів по будинку: їх лякає сміття, гризуни, комахи, шум і запахи. Але в законодавстві не пописана процедура погодження їх відкриття в багатоквартирному будинку.
Що підприємцю робити зі сміттям
Ваш магазин чи кафе не має окремо виділеної земельної ділянки, а лише прибудинкову територію, яка належить до земель комунальної власності, тоді для реконструкції квартири й спорудження окремого входу вам потрібно погодження не лише з місцевою владою, а й із мешканцями будинку.
Якщо ж у будинку створено ОСББ, яке отримало в користування земельну ділянку, питання реконструкції обов'язково треба обговорити на загальних зборах із сусідами й керівництвом об'єднання. Адже ОСББ самостійно приймає рішення про виділення частини земельної ділянки для нежитлового приміщення, яке переводиться, наприклад для сходів або пандуса. Це і буде згодою на реконструкцію.
Через перепланування приміщення чи ведення вашої діяльності майно сусідів або будинок постраждає, а вам доведеться відшкодовувати збиток (ст. 7 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»). Вимагати від вас компенсації можуть через суд. Але спочатку спеціалісти ЖЕКу або керуючої компанії з чиновниками з виконкому чи адміністрації міста мають скласти акт і зафіксувати пошкодження.
Якщо хочете спокійно вести бізнес, краще налагодити стосунки з мешканцями, адже вони можуть скаржитися в ЖЕК, в інспекцію архітектурно-будівельного контролю або вимагати через суд повернути нерухомість у початковий стан. А якщо є рішення суду, робити це вам доведеться за свій рахунок.
Що робити, щоб перевести приміщення в нежитловий фонд
Перший крок — подати документи в центр надання адміністративних послуг, якщо у вашому місті такого центру немає — зверніться у виконком. Які це документи:
- Заява про переведення приміщення в нежитлове без визначення функціонального призначення.
- Копії свідоцтва про право власності на житлове приміщення із зазначенням усіх співвласників, у тому числі неповнолітніх (у цьому випадку буде потрібно ще й рішення опікунської ради). Копії обов'язково засвідчіть у нотаріуса.
- Технічний висновок (акт) обстеження приміщення, квартири, житлового будинку, яке переводиться в нежитлове.
- Техпаспорт на будинок чи квартиру.
Це зразок заяви:
Ще у вас можуть запитати довідку з ЖЕКу, щоб підтвердити, що в будинку/квартирі ніхто не живе й не зареєстрований, і письмову згоду власника будинку на подальше його використання (це може бути ЖЕО, житлово-будівельний кооператив, ОСББ тощо).
На розгляд і затвердження рішення за вашим запитом чиновники мають 7 робочих днів. Спочатку документи розглянуть у виконкомі або адмінцентрі, потім передадуть до управління або департаменту містобудування та архітектури. А там уже затвердять рішення. Якщо з документами все добре, вам видадуть дозвіл на переведення вашого будинку або квартири в нежитловий фонд.
Якщо знайдуть помилки в документах, або вашу нерухомість не можна перевести в нежитловий фонд, або ви вказали недостовірну мету використання, вам видадуть письмову відмову. Її можна оскаржити в суді.
Після того як отримаєте дозвіл на переведення житлового приміщення в нежитлове, потрібно визначитися з функціональним призначенням — що там розміщуватиметься: офіс, магазин, аптека, кафе.
Зазвичай переведення передбачає ще й проведення реконструкції приміщення: облаштування окремого входу, а також відведення ділянки на прибудинковій території.
Другий етап — отримати від чиновників вихідні дані на проектування:
- містобудівні умови й обмеження забудови земельної ділянки;
- технічні умови;
- завдання на проектування.
Ми опишемо загальний порядок переведення житлового приміщення в нежитлове, але в різних областях і містах діють свої порядки й процедури переведення. Усе це ФОП може зробити самостійно або довірити уповноваженій особі, звернутися в компанію, яка візьме на себе паперову роботу.
Розробляється й затверджується проектна документація на будівництво. Потім згідно із ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності»:
- реєструється декларація про початок будівельних робіт;
- оформляють новий техпаспорт;
- реєструють декларацію про готовність об'єкта до експлуатації;
- реєструють право власності вже на нежиле приміщення.
А ще треба подати пакет документів до місцевого управління або департаменту, які займаються питаннями переведення нерухомості в нежитловий фонд, для сплати пайового внеску або звільнення від такої сплати.
Чи доведеться вам платити пайовий внесок і в якому розмірі, залежить від того, у якому регіоні ваша нерухомість. Бо розмір пайового внеску встановлюють місцеві органи.
Розмір указують у договорі з облрадою або міськрадою у відсотках від кошторисної вартості об'єкта будівництва і його призначення (ст. 40 ЗУ № 3038).
Наприклад, у Луцьку для ФОП, який переобладнає квартиру під офіс турфірми, пайовий внесок складе 2% від вартості будівництва, якщо це буде кафе, ресторан, магазин чи готель — 5%, а якщо агентство нерухомості або нотаріальна контора — 10%.
На що доведеться витратитися
Витратитися доведеться на складання плану реконструкції, саме перепланування, шумоізоляцію та встановлення кондиціонерів, облаштування окремого входу — через під'їзд до вас заходити не будуть — і ремонт.
У нежитловому приміщенні використовувати газові прилади не можна, тому доведеться робити відведення, це теж додатковий час і витрати.
А для кафе доведеться спроектувати і встановити вентиляційну систему, вона має бути відокремлена від систем будинку.
Радимо попередити мешканців будинку про ремонтні роботи. Проводити їх заборонено в робочі дні з 19:00 до 8:00, а у святкові й неробочі дні — цілодобово. Гуркотіти дрилем чи перфоратором у свята й вихідні можна, тільки якщо вдасться отримати згоду сусідів.
Оплата комуналки
Після переведення квартири чи будинку з житлового фонду в нежитловий, щоб платити за світло, воду, обслуговування території, доведеться переукладати договори з постачальниками послуг і оплачувати їх за виробничими тарифами для комерційної нерухомості.
Податки
Податок на нерухомість платять власники нерухомості фізособи і юрособи (пп. 266.1.1 ПКУ). Підприємець сплачує податок на нерухомість як фізособа (консультація в ЗІР, підкатегорія 106.01).
Не оподатковуються квартири до 60 кв. м, а житлові будинки до — 120 кв. м. А пільги з податку не застосовуються, якщо ФОП використовує об'єкт у підприємницькій діяльності, здає в оренду, лізинг, позичку.
На нежитлову нерухомість пільги з податку теж не поширюються незалежно від виду діяльності ФОП. Якщо житлову нерухомість перевели в нежитлову, вам доведеться сплачувати податок за ставками, встановленими місцевими радами, в розмірі не більше 1,5% мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного року, за 1 кв. м бази площі об'єкта нерухомості.
Податок на землю. Платить його фізособа — власник нерухомості.
Якщо йдеться про нежитлове приміщення в багатоквартирному житловому будинку, то податок на землю за площі під такими приміщеннями ви сплачуєте з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території. А платником земельного податку ви вважаєтеся з дати держреєстрації права власності на нерухомість.
ФОП-єдинники, у яких земля у власності під нежитловим приміщенням, яке використовується в госпдіяльності, звільняються від сплати земельного податку. (п. 297.1 ПКУ).
А що як не переводити квартиру в нежитловий фонд
Штраф за використання житлових приміщень не за призначенням скромний — від 17 до 51 грн (ст. 150 КпАП). Але якщо без погоджень і переведення в нежитловий фонд розгорнете діяльність кафе, магазину чи салону краси, вас зможуть оштрафувати служби, які займаються перевіркою таких об'єктів.
Це стосується як власних, так і орендованих житлових площ.
До того ж при використанні фізособою житлових приміщень у підприємницькій діяльності, навіть якщо це здача в оренду, її позбавлять пільг зі сплати податку на нерухомість, тому що нерухомість використовується для отримання доходів.
А якщо дійде до суду, можуть зобов'язати власника житлового приміщення перевести його в нежитловий фонд у зв'язку з його експлуатацією не за призначенням.
Підприємці на загальній системі не можуть віднести до витрат оплату за оренду житлового приміщення й комуналку.